Spronken & Co Advocaten

31-05-2008
Verhaal van de maand mei 2008: Huurrecht verweven met Horecarecht

Zoals op deze site te lezen, is het huurrecht een van de rechtsgebieden waarop wij actief zijn. Het huurrecht is een kleurrijk rechtsgebied, waar altijd wel iets gebeurt en waarbij de belangen soms groot zijn, ook heeft het raakvlakken met andere rechtsgebieden, waaronder het horecarecht. In de RSPecial van 5 juni a.s., die als bijlage bij het Brabants Dagblad wordt verspreid, hebben wij een column –welke column ook op deze site na te lezen is - gewijd aan de indeplaatsstelling bij winkel en horecabedrijfsruimte. De indeplaatsstelling is een curieus fenomeen binnen het huurrecht.

Als verhuurder van een winkel of horecapand bepaalt u graag zelf met wie u een huurovereenkomst aangaat. Echter om de huurder van een winkel of horecapand in staat te stellen zijn onderneming over te dragen, heeft de wetgever de indeplaatsstelling in de huurovereenkomst geregeld. De zittende huurder draagt een andere huurder voor die de in het gehuurde pand gedreven onderneming wil kopen en voortzetten. De huurovereenkomst wordt derhalve niet beëindigd, maar de nieuwe huurder treedt in de oorspronkelijke overeenkomst in en is aansprakelijk voor alle rechten en verplichtingen uit deze lopende huurovereenkomst. De regels van indeplaatsstelling zijn van dwingend recht, daar kunt u in de huurovereenkomst niet van afwijken. Wel kunt u toestemming aan de verzochte indeplaatsstelling verlenen onder voorwaarden, dan wel kan de kantonrechter de indeplaatsstelling toewijzen onder voorwaarden. Je kunt hierbij denken aan een hogere bankgarantie of de verplichting niet teveel decibellen te produceren.

In de horecabranche wordt veelal gebruik gemaakt van een huurintredingsrecht. De overeenkomst van huurintredingsrecht is echter geen wettelijk geregelde overeenkomst. Het is een vorm van zekerheid voor de financierende brouwerij, die tevens een afnameverplichting met de horecaondernemer overeenkomt. Tot zekerheid van deze verplichting wordt een recht van huurintreding afgegeven, hetgeen betekent dat de brouwerij bij het einde van de huurovereenkomst het recht heeft een nieuwe huurder aan te wijzen voor de resterende duur van de huurovereenkomst en op deze manier de afnameverplichting veilig kan stellen.

Het is nu de vraag hoe het huurintredingsrecht zich verhoudt tot de indeplaatsstelling. Bij een indeplaatsstelling is het de oorspronkelijke huurder die een andere huurder voordraagt. Deze nieuwe huurder treedt in de plaats van oude huurder en dient de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Met de brouwerij heeft deze nieuwe huurder geen relatie – tenzij van de brouwerij gehuurd wordt- en is dan ook niet gehouden aan de afnameverplichting die de brouwerij met de oorspronkelijke huurder heeft. Deze oorspronkelijke huurder is wel verplicht deze binding door te leggen, maar als hij dit nalaat dan kan dat de nodige problemen geven.

De verwevenheid van de verschillende rechtsgebieden in samenhang met de horecapraktijk, maakt dat je je altijd goed op de hoogte moet laten stellen van de consequenties van de te sluiten overeenkomsten en dat het bovendien zaak is om creatief te denken over mogelijke oplossingen!

Suzanne Moonen, 31 mei 2008