Spronken & Co Advocaten

13-12-2010
Verhaal van de maand december 2010: Structurele huurbetalingsachterstanden

Het zijn moeilijke tijden voor veel ondernemers en soms wordt de tijdige betaling van de verschuldigde huurpenningen een sluitpost, in de veronderstelling dat de verhuurder wel begrip zal tonen. Maar ook deze verhuurder moet aan zijn financieringsverplichtingen voldoen en een tussenhurende brouwerij moet tijdig aan de pandeigenaar betalen. Huurpenningen moeten in de regel zonder opschorting of verrekening betaald worden en de administratie van de verhuurder is bepalend.

In de regel is drie maanden huurachterstand voldoende grond om de huurovereenkomst op vordering van de verhuurder tussentijds te laten ontbinden door de Kantonrechter wegens wanprestatie (toerekenbare tekortkoming) zijdens de huurder. Voouitlopend daarop vraagt de verhuurder soms ontruiming in kort geding. De huurder kan in de procedure om een terme de grâce - een laatste kans om te betalen - vragen, maar de Kantonrechter hoeft hem dat niet te vergunnen. Ook kan structurele betalingsachterstand een reden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie (toerekenbare tekortkoming); telkens te laat betalen, een betalingsregeling niet of slecht nakomen, kan de huurder fataal worden. Onder omstandigheden kan achterstallig onderhoud een gedeeltelijke opschorting van de huurpenningen rechtvaardigen, de verhuurder kan alsdan naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep doen op het verbod op opschorting en verrekening. Dat blijft gevaarlijk: een alternatief is de Kantonrechter vragen achterstallig onderhoud te mogen uitvoeren onder verrekening van verschuldigde huurpenningen. De huurovereenkomst is vaak de basis van de onderneming, zonder huurovereenkomst geen business meer en geen brood op de plank.

Dit verhaal van de maand is ernstig van aard en geeft duidelijk aan dat het verstandig is om de huurpenningen tijdig en stipt te betalen en in ieder geval tijdig te communiceren met de verhuurder bij betalingsonmacht of achterstallig onderhoud en niet eenzijdig te opereren. Belangrijk is ook betalingsregelingen na te komen. Wij voerden onlangs een kort geding dat gelukkig goed afliep onder het motto "sprekende mensen zijn te helpen" met een oplossing op de zitting bij de rechter.

´s-Hertogenbosch, 13 december 2010

Léon Spronken & Suzanne Moonen