Spronken & Co Advocaten

04-10-2010
Verhaal van de maand september 2010: Huurovereenkomst en (pre)faillissement


In deze soms economisch toch wat mindere tijden gaan ondernemingen die een bedrijfspand (winkel, horecabedrijf, kantoor, fabriek, opslag) huren soms failliet of dreigen failliet te gaan. De verhuurder heeft vaak een bankgarantie van drie maanden, maar dat is veelal niet genoeg om de schade te dekken, ook wordt deze huurgarantie (bankgarantie) vaak te vroeg ingeroepen waardoor de huurder meer maanden respijt krijgt dan nodig. De bankgarantie dient (ook) voor de huurachterstand en opleveringsschade bij het einde.

Er ontstaat een huurachterstand (vaak is drie maanden de norm om een ontbinding van de huurovereenkomst bij de Kantonrechter te verkrijgen) en de huurder belooft de achterstand in te lopen (heeft wat liquiditeitsproblemen), u dient niet te snel een beroep op de bankgarantie te doen, daarmee verdwijnt of vermindert de huurachterstand en de juridische positie van de verhuurder om ontbinding en ontruiming te vorderen en de huurder krijgt er zo weer drie maanden (ontbindingsbescherming) bij. Natuurlijk is de verhuurder niet altijd gebaat bij een leeg pand en kan enige souplesse terzake een huurachterstand een oplossing zijn, maar zachte heelmeesters ..........

Huurovereenkomsten lopen vaak voor een periode van vijf jaar en zijn tussentijds niet op te zeggen door de huurder die (noodgedwongen) zijn onderneming staakt, maar wel een goede nieuwe huurder aandraagt, de verhuurder kan dit niet altijd weigeren en dient met de belangen van de huurder rekening te houden. In beginsel heeft de huurder een exploitatieverplichting en mag hij het gehuurde niet leeg laten staan vanwege de risico´s van waardevermindering en verpaupering die de verhuurder daarbij kunnen treffen.

De verhuurder die een goede nieuwe huurder aangeboden krijgt in een dergelijke situatie dient verstandig te zijn en afscheid te nemen van de huurder die het niet meer redt, in plaats van deze huurder aan een verplichting te houden die tot het faillissement zal leiden. Voor de verhuurder is een faillissement vaak een drama, er is al huurachterstand en die loopt nog op omdat de curator het pand veelal nog wil gebruiken om zaken af te wikkelen zonder dat er boter bij de vis komt, de huurpenningen worden boedelschuld maar vaak is de boedel niet toereikend om deze boedelschulden te betalen.

Als verhuurder dient u alert te zijn op de mogelijkheid van opzegging ex artikel 39 Faillissementswet die de mogelijkheid biedt zonder huurbescherming aan de zijde van de huurder de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen in een faillissement met een termijn van drie maanden. Ook de curator kan met deze termijn van drie maanden opzeggen, het is zaak overeen te komen dat de huurovereenkomst eerder eindigt als er een nieuwe huurder klaar staat.

Soms is er een overname kandidaat (voor een winkel of horecabedrijf) waarvoor de curator een indeplaatsstelling in de huurovereenkomst wil regelen, in verband met behoud van werkgelegenheid, in dat geval kan deze indeplaatsstelling voor de opzegging door de verhuurder op basis van artikel 39 Faillissementswet gaan.

Kortom, goed opletten bij een (pre)faillissement, wij van Spronken & Co Advocaten kunnen u adviseren hoe u met deze situaties kunt omgaan.



‘s-Hertogenbosch, 30 september 2010, Léon Spronken