Spronken & Co Advocaten

28-12-2009
Verhaal van de maand december 2009: Huurdersbelang - Het goud in de muren van Kasteel Oost

Het jaar 2009 is bijna voorbij en het is leuk om te denken aan een van de juridisch & menselijk mooiste zaken van het jaar : de zaak van Kasteel Oost in Valkenburg in Zuid Limburg. Op onze site staat een compleet artikel in de Limburger over deze kwestie. Een aspect daarvan wil ik in dit verhaal belichten : de door een huurder in het gehuurde pand gepleegde investeringen. In de meeste huurovereenkomsten staat standaard geschreven dat veranderingen of verbeteringen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan gemaakt moeten worden of om niet aan de verhuurder vervallen.

Vaak investeert een huurder — zich niet echt bewust van deze standaardbepaling — grote bedragen in het gehuurde zonder een adequate vergoedingsregeling af te spreken bij het einde van de huurovereenkomst. Dan moet het moeilijke leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking een handvat en de uitkomst bieden, de Hoge Raad en de lagere rechters hebben daar een aantal uitspraken over gedaan. Is er sprake van verrijking en is deze ongerechtvaardigd en wat moet dan eventueel de vergoeding zijn. At the end of the day wordt er meestal weinig toegekend na een lange en kostbare procedure.

Onlangs adviseerden wij een eigenaar van een hotel wiens huurder aan upgrading een fors bedrag wilde investeren. Wij hebben een faire vergoedingsregeling bij het einde van de huurovereenkomst afgesproken waarbij de huurder zijn huurdersbelang mag activeren en daarop kan afschrijven met een slotbetaling bij het einde van de huurovereenkomst.

Ook brouwerijen lenen vaak geld aan ondernemers om een huurpand te verbouwen en zien bij een deconfiture hun lening verdwijnen als sneeuw voor de zon. Een oplossing kan zijn een pandrecht te vragen op de vordering van de huurder uit ongerechtvaardigde verrijking op zijn verhuurder. Het kan en mag niet zo zijn dat de verhuurder op deze wijze verrijkt wordt en de huurder dan wel zijn financier met lege handen blijft zitten. In de zaak van Kasteel Oost is de Gemeente Valkenburg als pandeigenaar uiteindelijk de lachende derde geworden : de familie Hensels heeft haar hele vermogen in de renovatie van het Kasteel gestoken en krijgt niets vergoed, ook omdat er destijds geen vergoedingsregeling is getroffen. Dus de moraal van het verhaal is dat de investerende huurder zijn zaken op dit punt goed moet regelen en niet moet vertrouwen op goed fatsoen van zijn verhuurder.

’s-Hertogenbosch, 28 december 2009

Léon Spronken & Suzanne Moonen