Spronken & Co Advocaten

06-03-2009
Kwalificatieproblemen bij Huurovereenkomsten

Winkel- en horecapanden vallen onder de werking van artikel 7:290 BW. De huurovereenkomst wordt veelal gesloten voor de duur van vijf jaar met (wettelijk) vijf optiejaren en is voor verhuurder slechts op bepaalde gronden opzegbaar. Een uitzondering hierop vormt een huurovereenkomst voor twee jaar en korter en met een kortere duur (van bijvoorbeeld vier jaar), waarvoor toestemming van de kantonrechter nodig is.

Alle andere panden (kantoren, opslagloodsen, fabrieken, werkplaatsen) vallen onder de werking van artikel 7:230A BW. Deze huurovereenkomsten zijn makkelijker opzegbaar, maar kennen na opzegging een ontruimingsbescherming van maximaal drie maal één jaar, door de kantonrechter telkens te beoordelen op basis van bijzondere omstandigheden. De verhuurder van bijvoorbeeld een kantoorruimte die opzegt, moet er dus rekening mee houden dat zijn huurder langer kan blijven zitten dan hij wenselijk acht. Vaak realiseert de verhuurder zich dit niet en ontstaat er een probleem als hij het kantoor zelf wil betrekken, afbreken of opnieuw verhuren.

Ook kan de vraag ontstaan onder welk artikel een huurovereenkomst valt (artikel 7:290 of artikel 7:230A BW) en rijst er een kwalificatieprobleem. Onder welk regime valt een dansschool met een bar voor een drankje achteraf, een kantine op een camping, een cultureel jongerencentrum met uitvoerige horecafaciliteiten met horeca- en nachtvergunningen die ervoor zorgen dat zonder subsidie wordt geëxploiteerd? De bestemming die partijen in de huurovereenkomst aan het gehuurde hebben gegeven is belangrijk, als deze niet nader is ingevuld wordt de wijze waarop het gehuurde feitelijk gebruikt wordt belangrijk bij de kwalificatie van het type huurovereenkomst. Een meubelwerkplaats waarin ook meubels aan het publiek worden verkocht, een fietsenstalling waarin ook reparaties worden uitgevoerd, allemaal kwalificatievraagstukken die het uiteindelijke wettelijke kader van de huurovereenkomst dienen te bepalen en dat kan belangrijk zijn voor de mogelijkheden van opzegging, huurverhoging en al dan niet een beroep op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230A BW, voor een of meerdere jaren.

Wij van Spronken & Co Advocaten kunnen u adviseren bij het opstellen van de huurovereenkomst en het beoordelen van een reeds gesloten huurovereenkomst, ook voeren wij in dit kader procedures bij de kantonrechter, bijvoorbeeld over de kwalificatievraag.

Suzanne Moonen & Léon Spronken

Dit artikel staat in de RSPecial bij het Brabants Dagblad van vrijdag 6 maart 2009