Spronken & Co Advocaten

06-01-2009
De (hachelijke) positie van de tussenhuurder van een winkel- of horecapand.

Onderverhuur is in de meeste huurovereenkomsten uitgesloten, terwijl de wet (artikel 7:221 BW) onderverhuur bij niet- woonruimte in beginsel toestaat. In bepaalde gevallen wordt een pand zelfs ingehuurd met het oog op onderverhuur. Denk hierbij aan een brouwerij die een horecapand inhuurt om het te kunnen onderverhuren onder het opleggen van een exclusieve afnameverplichting voor bieren en andere dranken dan bieren. Denk ook aan een franchiseketen voor hamburgers of koffie of boeken die een pand inhuurt om het in het kader van haar franchiseformule te kunnen onderverhuren. Daarbij kan nog spelen het aspect van de gemengde overeenkomst, dat wij hier nu verder buiten beschouwing laten.
Voor verhurende pandeigenaren is de verhuur met het recht van onderverhuur aan een financieel sterke partij natuurlijk een goudgerande droom, altijd op tijd de huurpenningen ontvangen zonder directe problemen met de exploiterende ondernemer. De tussenhuurder die onderverhuurt moet op een aantal aspecten alert zijn:

  1. De duur van de overeenkomst tussen de pandeigenaar en de tussenhuurder en tussen de tussenhuurder en de onderhuurder moet matchen, ook als er wisselingen van onderhuurder plaatsvinden bij bijvoorbeeld een faillissement van de onderhuurder. Desgeraden moet toestemming van de kantonrechter gevraagd worden voor een afwijkende huurtermijn. Een onderverhuurovereenkomst die langer loopt dan de inhuurovereenkomst is natuurlijk een juridisch en financieel drama.
  2. Een opzegging van de huurovereenkomst door de pandeigenaar moet telkens op tijd worden doorgelegd naar de onderhuurder, daartoe moet er de nodige ruimte zitten in de opzegtermijnen, zodat een opzegging tijdig aan de onderverhuurder kan worden doorgelegd.
  3. Een verzoek van de pandeigenaar tot nadere huurprijsvaststelling moet direct aan de onderhuurder worden doorgelegd om niet het risico te lopen een periode van hogere of lagere huur voor eigen rekening te krijgen.
  4. De onderhoudsbepalingen in de inhuurovereenkomst en in de onderverhuurovereenkomst moeten matchen. De tussenhuurder moet jegens de pandeigenaar niet tot meer onderhoud gehouden kunnen worden dan hij aan de onderhuurder kan doorleggen.

Het onderhoud is en blijft altijd een hot item. De meeste pandeigenaren willen daaraan niet veel uitgeven en verlangen bij het einde van de tussenhuurovereenkomst een nieuwbouwpand terug, ondanks het gegeven dat er in de huurprijs ook een component voor onderhoud zit. Als de onderhuurder vertrekt bij het finale einde van de huurovereenkomsten wil of kan deze meestal ook niet veel uitgeven aan onderhoud zodat de tussenhuurder de rekening krijgt, zonder revenuen. Het verdient daarom aanbeveling gedurende de looptijd van de huurovereenkomst als tussenhuurder het onderhoud in de gaten te houden en te staan op een onderhoudsplan dat ook wordt uitgevoerd door de pandeigenaar (meestal casco en buitenonderhoud) en onderhuurder (meestal binnenonderhoud), dan wel daarvoor een reservering te maken.
Bij gebreke hiervan kan de uiterste consequentie zijn het voeren van een onderhoudsprocedure bij de Kantonrechter met (voorlopige) deskundigenberichten, met alle ergernis, tijd, energie en kosten van dien. Ook hier geldt weer dat voorkomen beter is dan genezen. U moet zich voor het aangaan van deze inhuur- en onderverhuurovereenkomsten bewust zijn van uw positie.

Wij van Spronken & Co kunnen u helpen bij het analyseren van uw positie en het opstellen van huurovereenkomsten.

Léon Spronken & Suzanne Moonen