Spronken & Co Advocaten

15-10-2008
Verhaal van de maand september 2008 : Nadere vaststelling van de huurprijs winkel- en horecabedrijfsruimte.

Een van de belangrijkste onderdelen van de huurovereenkomst is de huurprijs, wat gaat er iedere maand binnenkomen danwel wat moet er iedere maand betaald worden? De huurprijs wordt vaak vastgesteld door een makelaar aan de hand van de stand en ligging van het object, het aantal beschikbare en bruikbare vierkante meters en de staat van onderhoud van het object. Daarbij speelt natuurlijk ook het spel der vrije krachten een rol, is het een winkel op AA-stand of een kroegje achteraf, wat kan of wil de ondernemende huurder betalen gelet op zijn toekomstverwachtingen? Soms wordt gewerkt met een huurprijs waarop de eerste jaren een (vaak persoonsgebonden) afbouwende korting wordt gegeven om de ondernemer de kans te geven zijn zaak op te bouwen. Van belang is dat de huurpenningen tijdig – zonder opschorting of verrekening – en stipt betaald worden. Een huurachterstand van drie maanden of meer levert in de regel een ontruimingstitel op.

Op de huurprijs wordt standaard een indexeringsclausule toegepast, ieder jaar een paar procentjes erbij. Om de vijf jaar kan de huurprijs –los van de indexering – nader worden vastgesteld met als maatstaf de huurprijs van vergelijkbare objecten in de (nabije) omgeving. Partijen kunnen daarover onderling overeenstemming bereiken, met als ijkpunt een taxatie door een makelaar. Als dat niet lukt kan een der partijen een verzoek indienen bij de Kantonrechter tot het benoemen van een makelaar. Het moment van indienen van een dergelijk verzoek is belangrijk, aangezien de eventueel nieuw vast te stellen huurprijs ingaat vanaf de datum van het indienen van dat verzoek. Wordt het verzoek later ingediend dan geldt dat latere tijdstip als datum van een eventuele aanpassing van de huurprijs, het is dus verstandig om een half jaar voor het aflopen van een termijn van vijf jaar overleg te voeren over de hoogte van de huurprijs. De huurprijs kan natuurlijk ook op verzoek van de huurder verlaagd worden.

In het geval van bijzondere omstandigheden kan de Kantonrechter de wijziging van de huurprijs eerder of later laten ingaan. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de tussenhurende brouwerij tegen de verhuurder/eigenaar een verlagingsverzoek heeft ingediend zonder dat met de onderhuurder adequaat kort te sluiten. Een ander voorbeeld is langdurig serieuze onderhandelingen over de aanpassing van de huurprijs, waarbij partijen uiteindelijk niet tot overeenstemming komen en alsnog een verzoek bij de rechter indienen. Over het aanpassen van de huurprijs met terugwerkende kracht bestaat nauwelijks jurisprudentie aangezien dit een relatief nieuw artikel in de Wet is (artikel 7:303 BW).

Het vaststellen van een nadere huurprijs blijft altijd lastig, hoe gaat het als een locatie waarin een slechte kroeg zat beschikbaar komt als winkel voor mode ? Met welke panden moet er dan een vergelijking worden gemaakt ? Met slechte kroegen of mooie modewinkels ?

Belangrijke en niet gemakkelijke vragen die uiteindelijk door de kantonrechter beantwoord worden als partijen er zelf niet uit kunnen komen.

De hoogte van de huurprijs is belangrijk voor het rendement van de verhuurder, een huurverlaging kan dramatisch zijn. Een horecapand is verhuurd als goed lopend eetcafe en wordt veranderd in een slecht draaiend restaurant, wat zijn de vergelijkingspanden als de slechtpresterende restaurateur verlanging vraagt ?

De boodschap is dan ook attent te blijven op de hoogte van de huurprijs en de termijnen voor aanpassing adequaat te agenderen zodat er niets verloren gaat,

wij van Spronken & Co zijn u – samen met een terzake kundige makelaar – graag van dienst op dit belangrijke punt van uw huurovereenkomst.

Leon Spronken, 30 september 2008.