Spronken & Co Advocaten

04-09-2008
Volmaakte staat van Onderhoud .......

Ja, daar zat ik dan bij de kantonrechter met het verzoek om een voorlopig deskundigenbericht te bevelen over de vraag welke werkzaamheden nog verricht moeten worden om de staat van onderhoud te bereiken die de huurovereenkomst voorschrijft bij het einde van de huurovereenkomst.

Een belangrijk item bij het sluiten van een huurovereenkomst – naast de prijs en de duur – zijn de onderhoudsbepalingen gedurende de looptijd en bij oplevering. Veelal wordt de huurovereenkomst aangeleverd door de verhuurder en wordt het onderhoud eenzijdig geregeld ten nadele van de huurder. Gebruikelijk is dat het buitenonderhoud en het onderhoud van het casco (leidingen en installaties) voor rekening van de verhuurder komt en het gewone en dagelijkse binnenonderhoud voor rekening van de huurder. Maar er zijn vele varianten mogelijk en de huurder dient attent te zijn op de onderhoudsbepalingen en de maatstaven waaraan het onderhoud moet voldoen en de financiële gevolgen daarvan.

In onze zaak betreft het een standaardbepaling in een huurovereenkomst van een brouwerij die bepaalt dat het pand bij het einde van de huurovereenkomst in volmaakte staat van onderhoud moet worden opgeleverd. En dan te bedenken dat het een oud en versleten cafépand betreft in een volkswijk, waarin een serie onderhuurders heeft gepoogd de kost te verdienen en waarbij het onderhoud altijd de sluitpost was.

Wat is dan een volmaakte staat van onderhoud? Het zal uiteindelijk een redelijke uitleg van die bepaling worden, mede gelet op de omstandigheden van het geval. De verhuurder maakt aanspraak op een zo ongeveer nieuwe binnenkant, terwijl de huurder wil volstaan met een netjes opgeruimde en opgeknapte binnenkant waarin een nieuwe huurder weer een inventaris gaat plaatsen en zijn eigen horecastijl zal gaan tonen.

Het mag duidelijk zijn dat het zeer belangrijk is bij het sluiten van een huurovereenkomst attent te zijn op redelijke en evenwichtige onderhoudsbepalingen om problemen als de onderhavige te voorkomen. Bedacht moet worden dat onderhoud een component van de huurprijs is en dat de huurder daardoor ook aan het onderhoud bijdraagt. Oplevering in een redelijke staat van onderhoud lijkt de beste optie, met een heldere en duidelijke omschrijving van de onderhoudsverplichtingen voor zowel huurder als verhuurder.

Wij van Spronken & Co Advocaten adviseren u graag over de door u te sluiten huurovereenkomsten en kunnen ook een model voor u opstellen dat rekening houdt met de ins en outs van uw specifieke huur- of verhuursituatie.

Léon Spronken & Suzanne Moonen, september 2008.

Deze column staat in de RSPecial, de bijlage bij het Brabants Dagblad van donderdag 4 september 2008.